La sopraelevazione realizzata sul tetto di un condominio, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione e comporta il pagamento della relativa indennità … non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.
Il principio è stato riaffermato dalla Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 29 luglio 2019, n. 20423, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dalla Corte d’appello di Napoli.
La vicenda
La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che il Condominio Zeta in Napoli evocava in giudizio innanzi il Tribunale di Napoli Sempronio Esposito per sentir dichiarare l’illegittimità di due manufatti da quegli realizzati sul terrazzo di copertura del fabbricato condominiale prospiciente la sua proprietà individuale, sul presupposto che essi fossero vietati sia dall’art.9 del regolamento condominiale che dall’art.1127 c.c., e per sentir condannare il convenuto all’eliminazione di dette costruzioni.
Con sentenza n.88XX/2013 il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto alla demolizione delle tettoie, ritenendole contrarie all’art.9 del regolamento condominiale vigente e vietate dall’art.1127 c.c. in quanto arrecanti pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio.
Avendo Sempronio Esposito interposto appello, la Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. n.42XX/2017, rigettava l’impugnazione ritenendo in particolare che le due tettoie, in funzione del loro stabile ancoraggio alla muratura perimetrale del palazzo, costituissero sopraelevazioni vietate dall’art.9 del regolamento condominiale; aggiungeva che le stesse, in quanto parzialmente visibili dall’esterno, compromettevano l’aspetto architettonico dell’edificio, essendo “in contrasto con gli elementi tipologici del fabbricato ricavato da una villa padronale del 1800. Non assume rilievo la circostanza che gli altri condomini abbiano già alterato l’aspetto del fabbricato con la costruzione di verande o altro” (cfr. pag.8 della sentenza impugnata).
Avverso tale decisione Sempronio Esposito ha proposto ricorso per la cassazione, affidandosi a due motivi.
I motivi di ricorso
Con il primo motivo il ricorrente ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt.1362, 1363, 1369, 1371 c.c. in relazione all’art.9 del regolamento condominiale ed all’art.360 n.3 c.p.c.; la nullità della sentenza per violazione dell’art.132 c.p.c. in relazione all’art.360 n.4 c.p.c.; nonché l’omesso esame di fatto decisivo per il giudizio in relazione all’art.360 n.5 c.p.c.
Ad avviso del ricorrente, la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato una soprelevazione nelle opere eseguite dal ricorrente, ritenendole contrarie all’art.9 del regolamento condominiale, senza considerare che in realtà le due tettoie non costituirebbero aumento della volumetria.
Con il secondo motivo il ricorrente ha lamentato la violazione dell’art.1127 c.c. in relazione all’art.360 n.3 c.p.c.
A dire del ricorrente, la Corte napoletana avrebbe errato nel ritenere le due tettoie contrastanti con l’art.1127 c.c., in quanto esse in realtà non comporterebbero aumento di volumetria o superficie, né lo spostamento della copertura del fabbricato verso l’alto. Inoltre i giudici partenopei avrebbero dovuto considerare il fatto decisivo rappresentato dalla non visibilità dei due manufatti dall’esterno.
La decisione
La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 20423/2019, ha ritenuto i motivi inammissibili e non fondati e ha rigettato il ricorso.
Sui punti di doglianza la Suprema Corte, pur ritenendo il motivo inammissibile – in quanto ripropone una valutazione di merito ulteriore, non possibile in sede di controllo di legittimità – ha precisato che la decisione della Corte territoriale è coerente con il consolidato orientamento della Suprema Corte, secondo cui “la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione (Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n.15732 del 15/06/2018, Rv.649409; in precedenza Corte di Cassazione, Sez. III, Sentenza n.21059 del 01/10/2009, Rv.609586) e comporta il pagamento della relativa indennità … non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato” (Corte di Cassazione, Sez. U, Sentenza n.16794 del 30/07/2007, Rv.598450; Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n.24327 del 18/11/2011, Rv.619505).
Quanto, invece, al denunziato omesso esame della visibilità delle tettoie, la doglianza è inammissibile perché la Corte territoriale ha – al contrario di quanto afferma il ricorrente – espressamente considerato tale elemento affermando che i manufatti erano “parzialmente visibili dall’esterno”.
Infine, quanto al profilo di doglianza attinente la violazione dell’art.132 c.p.c., l’inammissibilità deriva dal fatto che la Corte partenopea ha correttamente escluso la rilevanza delle pregresse superfetazioni realizzate da altri condomini sulla base del precedente espressamente richiamato a pag.15 del ricorso (Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n.21835 del 17/10/2007, Rv.599248, in seguito confermato da Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n.4679 del 26/02/2009, Rv.607232 e Corte di Cassazione, Sez. II, Sentenza n.26055 del 10/12/2014, Rv.633480), secondo il quale è possibile dare rilievo alla compromissione dell’estetica del fabbricato, in presenza di “già grave evidente compromissione del decoro architettonico” dello stesso dovuta a precedenti interventi, soltanto a condizione che “la lesività estetica dell’opera abusivamente compiuta da uno dei condomini … costituisca l’unico contestato profilo di illegittimità dell’opera stessa”.
Articolo a cura dell’avvocato Amilcare Mancusi
