Mutui, stop al pignoramento della banca sulla prima casa

Una nuova norma aiuta i debitori in difficoltà: la rinegoziazione del mutuo può bloccare il pignoramento già avviato dalla banca sull’abitazione principale. Se hai un pignoramento della banca sulla prima casa ci sono buone notizie per te: una legge appena approvata – si tratta del Decreto fiscale collegato alla nuova manovra finanziaria, convertito dal Parlamento prima di Natale e già pubblicato in Gazzetta Ufficiale – ti consente di rinegoziare il mutuo a migliori condizioni ed anche con l’assistenza di un apposito Fondo. Così potrai dire stop al pignoramento in atto.

Due avvertimenti prima di proseguire la lettura: il primo è che si tratta di una norma eccezionale, dunque sarà una soluzione una tantum, che è applicabile adesso – e si tratta di una novità assoluta – ma che non sarà valida per sempre. Il secondo è che riguarda solo ed esclusivamente la prima casa, non altri eventuali immobili pignorati o beni diversi.

Detto questo, vediamo subito quali sono le condizioni. Il passaggio è stretto e ti sembrerà come la cruna dell’ago per arrivare nel Regno dei cieli, ma vale la pena di compierlo: una volta che avrai superato tutti i paletti richiesti dalla norma, sarai libero dal precedente pignoramento ed otterrai l’esdebitazione, in cambio di un nuovo mutuo – se occorre anche con l’aiuto dei tuoi parenti e di un apposito Fondo – a condizioni migliori e più leggere del precedente che non eri riuscito a pagare.

LE CONDIZIONI

Ecco i requisiti da possedere e le condizioni da rispettare. Innanzitutto, come ti ho anticipato, deve trattarsi della prima casa, da intendersi come quella che costituisce la tua abitazione principale. Ad esempio, se possiedi un’unica casa ma non vi risiedi, non rientrerai nel campo di applicazione del beneficio, così come se ti è stato pignorato un negozio, un magazzino o la casa delle vacanze.

Inoltre, devi essere un consumatore, qualificato come tale dalla legge cioè una «persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta»; perciò se hai contratto il mutuo proprio per finanziare l’acquisto della tua prima casa (o altri immobili, ma sempre agendo come privato) hai superato questo test; se invece avevi ottenuto il mutuo come imprenditore, artigiano, professionista o altro tipo di lavoratore autonomo, dunque per finanziare la tua attività commerciale o professionale, non potrai beneficiare dello stop al pignoramento, neanche se per effetto del debito non pagato ti fosse stata pignorata dalla banca la prima casa destinata a tua abitazione.

Infine, devi avere già adesso una procedura esecutiva in corso: in altre parole, non puoi applicare questa norma se ancora non ti è stato pignorato nulla (non potresti, cioè, approfittare per non pagare le rate del mutuo sperando di cavartela per il futuro). Precisamente, devi essere sottoposto in questo momento ad un’esecuzione immobiliare, avviata dalla banca in base all’ipoteca che garantisce il mutuo, e il pignoramento deve esserti stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019; come puoi vedere, è un arco di tempo molto ampio, che copre quasi un decennio, e lascia fuori solo l’ultimo semestre del 2019.

Ci sono anche dei requisiti ulteriori per ottenere il via libera alla presentazione dell’istanza di cui parleremo adesso, ma anche se non li possiedi ora puoi superarli nel frattempo, l’importante è che tu li abbia nel momento di formulazione della domanda: a quella data dovrai aver già rimborsato almeno il 10%del capitale originariamente finanziato (perciò niente mutui rimasti totalmente impagati) ed inoltre la banca dovrà essere l’unico soggetto presente nella procedura esecutiva, quello che ha avviato il pignoramento e tecnicamente si chiama il “creditore procedente”.

Se ci fossero altri creditori pignoranti, anche se intervenuti in seguito (si tratta di coloro che si sono inseriti nella procedura a tuo carico, come spesso accade quando hai debiti con diversi soggetti) questo non costituisce un ostacolo definitivo, perché potrai eliminarli pagandoli a parte (ad esempio saldando il debito nei loro confronti oppure realizzando con essi un accordo transattivo e stragiudiziale), in modo che essi rinuncino ed escano dalla procedura esecutiva, in cui rimarrà solo la banca che ti ha pignorato la prima casa.

LA RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO

Se hai rispettato tutte le condizioni indicate, sei in grado di risolvere la tua situazione debitoria in due modi. Prima di tutto devi sapere che l’istanza può essere presentata entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021; inoltre, il debito complessivo, comprensivo delle spese della procedura e degli interessi maturati fino a quel momento, non dovrà superare i 250.000 euro. Se fosse superiore, dovrai ripianarlo fino a rientrare in questa cifra. Infine, non deve esserci nessuna procedura di risoluzione delle crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di composizione dei debiti o liquidazione del patrimonio), che altrimenti, se già avviata, avrebbe la precedenza su questa.

Ora puoi proporre l’offerta di rinegoziazione del mutuo. Perché sia valida dovrai offrire un importo non inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta di vendita, oppure, nel caso in cui questa non sia stata ancora fissata, del valore del bene  determinato nella consulenza tecnica d’ufficio. Se il tuo debito fosse già in partenza inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al totale del debito residuo che ti rimane per saldare completamente il capitale e gli interessi maturati.

Se poi entro questi 5 anni riuscirai a rimborsare al tuo parente gli importi che egli nel frattempo avrà pagato alla banca, potrai chiedere di riottenere la proprietà dell’immobile libera da vincoli e accollarti il residuo di pagamento del mutuo rinegoziato, fino alla scadenza, purché la banca acconsenta a liberare il tuo parente o affine dall’obbligo di pagamento nei suoi confronti.

Le rinegoziazioni e i finanziamenti possono anche essere assistiti dalla garanzia «a prima richiesta» rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa, che potrà coprire fino al 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione o della quota capitale del nuovo finanziamento. Per avere la capienza necessaria a fronteggiare le esigenze, il Fondo ha ricevuto dalla legge di Bilancio una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019.

A questo punto potrai ottenere nuove condizioni di rimborso: è possibile ottenere una dilazione fino a 30 anni e non oltre, purché la sua durata, sommata alla tua età di debitore, non superi il numero di 80 (ad esempio: hai 50 anni e chiedi una dilazione di 30 anni; se invece hai 60 anni potrai avere una dilazione massima di 20 anni). Dovrai però rimborsare integralmente anche le spese liquidate dal giudice in favore del creditore.

Il secondo modo a tua disposizione è quello di far intervenire in tuo soccorso parenti o affini fino al terzo grado, nel caso in cui non ce la facessi da solo a sopportare l’onere di pagare il mutuo anche se rinegoziato. Il parente o l’affine che ti aiuterà vedrà accordato a suo nome il mutuo rinegoziato o finanziato, e l’immobile ipotecato sarà trasferito in suo favore con decreto, ma in ogni caso avrai la garanzia del diritto legale di abitazione nella casa pignorata, per i successivi 5 anni decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile.

Se poi entro questi 5 anni riuscirai a rimborsare al tuo parente gli importi che egli nel frattempo avrà pagato alla banca, potrai chiedere di riottenere la proprietà dell’immobile libera da vincoli e accollarti il residuo di pagamento del mutuo rinegoziato, fino alla scadenza, purché la banca acconsenta a liberare il tuo parente o affine dall’obbligo di pagamento nei suoi confronti.

Le rinegoziazioni e i finanziamenti possono anche essere assistiti dalla garanzia «a prima richiesta» rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa, che potrà coprire fino al 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione o della quota capitale del nuovo finanziamento. Per avere la capienza necessaria a fronteggiare le esigenze, il Fondo ha ricevuto dalla legge di Bilancio una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019.

COME ARRIVARE ALLA LIBERAZIONE DEL DEBITO

Il primo effetto tangibile che otterrai sarà il blocco del pignoramento della banca, che non potrà essere portato a ulteriori conseguenze, dunque la tua casa non sarà venduta all’asta. Da questo momento bisogna però pagare le rate del nuovo mutuo. La norma stabilisce che il ricavato del mutuo così rinegoziato ovvero del finanziamento «deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere» ed infine opera «il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo» A quel punto avrai saldato il nuovo debito, rinegoziato a condizioni più favorevoli di quelle iniziali, e avrai chiuso la partita.

Per arrivare a questo risultato finale, però, ci sono degli step procedurali da seguire: per avviare l’iter occorre una domanda iniziale, che sarà valutata dal giudice e richiederà il consenso della banca. Per prima cosa dunque bisognerà presentare un’istanza congiunta, cioè sottoscritta dal debitore e dal creditore, al giudice dell’esecuzione, che, se ricorrono tutte le condizioni che ti abbiamo indicato, sospenderà l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.

A questo punto però la palla passa alla banca: il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolgerà un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore; verificherà, ad esempio, che lavoro svolgi, quali sono i tuoi redditi e che beni patrimoniali hai, per stabilire se sarai in grado di rimborsare il mutuo rinegoziato. La banca potrà anche decidere di rifiutare di aderire all’istanza di rinegoziazione.

È però possibile chiedere un nuovo mutuo a un’altra banca o finanziaria diversa da quella che ha pignorato la casa e procede in via esecutiva; essa avrà totale discrezionalità nel concedertelo, e così potrai ottenerlo superando il diniego della tua banca originaria e grazie al nuovo finanziamento rinegoziato potrai pagare il debito con essa, fino a liberarti totalmente.

A questo punto, l’unico problema che rimane è di ordine normativo. Affinché tutta la procedura che abbiamo descritto diventi operativa, servirà l’emanazione di un decreto attuativo per stabilire le modalità di applicazione dei vari passaggi che abbiamo sintetizzato. La legge già varata prevede che questo decreto dovrà essere emanato dal ministero dell’Economia e finanze (di concerto con quello della Giustizia e delle Infrastrutture e sentita la Banca d’Italia) entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge, e cioè entro il 23 marzo 2020 (essendo la legge di conversione del Decreto fiscale stata pubblicata il 24 dicembre scorso).

Tra le altre cose, questo indispensabile decreto di prossima emanazione dovrà stabilire le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati, come la Crif.

Articolo a cura del dottor Paolo Remer