La variazione dell’oggetto e del prezzo convenuto nel contratto di locazione può essere considerata novazione del contratto di locazione? La risposta al presente quesito, posto introduce un tema davvero complesso e che oggi non è ancora stato definitivamente risolto dalla giurisprudenza, vale a dire se la variazione dell’oggetto del contratto e del prezzo convenuto (come nel caso specifico), ferma restando la restante struttura dell’accordo e le ulteriori pattuizioni, costituisca una semplice modifica del contratto, oppure una vera e propria novazione oggettiva.
Al fine di poter inquadrare nell’una o nell’altra categoria tale tipologia di modifica, è necessario ricordare che la novazione oggettiva rappresenta una modalità di estinzione dell’obbligazione (articolo 1230 c.c.: “la obbligazione si estingue quando le parti sostituiscono all’obbligazione originaria una nuova obbligazione con oggetto o titolo diverso. La volontà di estinguere
l’obbligazione precedente deve risultare in modo non equivoco”).
In altre parole, l’elemento determinante per qualificare una modificazione del contratto come novazione piuttosto che come mera modifica dello stesso è il cd animus novandi, vale a dire la
inequivoca e comune intenzione di entrambe le parti di estinguere l’obbligazione originaria e di sostituirla con una nuova.
Sul punto anche la giurisprudenza ha chiarito che “la novazione oggettiva del rapporto obbligatorio non è ricollegabile alle mere modificazioni accessorie di cui all’art. 1231 cod. civ., e deve essere connotata non solo dall’aliquid novi, ma anche dall’animus novandi, inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo, e dalla causa novandi, intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo. L’accertamento che su tali tre elementi (volontà, causa ed oggetto del negozio) compia il giudice di merito è incensurabile in cassazione, se adeguatamente motivato” (Cass. Civ, VI, 16050/2013).
Per quanto riguarda in particolare il contratto di locazione, “perchè vi sia novazione dello stesso non è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di
modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato” (Cass. Civ., 5673/2010).
Ancora, “In materia di contratti, con specifico riferimento all’istituto della novazione, deve ritenersi che: né il mutamento delle modalità o della quantità della prestazione, né la modifica del prezzo di vendita, né l’aumento del canone di locazione, né, infine, la sostituzione della cosa oggetto del contratto con altra dello stesso genere, costituiscano modificazione accessoria. Nessuna di tali circostanze, pertanto, può dar luogo ad una novazione tacita del contratto” (Trib. Roma, XI, 16/03/2012).
Alla luce di quanto sin qui esposto – e fermo restando che, come detto, la valutazione della natura della modifica apportata al contratto non può limitarsi a quest’ultimo, dovendo comprendere tutti gli atti e i comportamenti che hanno portato a tale modifica, al fine di poter ricostruire l’effettiva intenzione delle parti -, la circostanza che il contratto di locazione rimane invariato per la maggior parte delle sue clausole e del suo contenuto, mutando solo l’estensione dell’oggetto e la quantità del corrispettivo pattuito, sembra far propendere per una modifica del contratto e non per una novazione oggettiva dello stesso, in senso giuridico.
In definitiva, in tema di novazione, la variazione della misura del canone o del termine di scadenza non è sufficiente ad integrare novazione del contratto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie, occorrendo, invece, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, per contro, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato.
Articolo a cura dell’avvocato Ambrogio Dal Bianco
