Quando si stipula un contratto di compravendita è necessario farne uno preliminare. Con questo le parti concordano la conclusione del contratto entro un certo termine. Quella che sembra una pura formalità è in realtà necessaria ad entrambe le parti in causa per avere ben presenti i punti principali dell’atto nel suo complesso.
La sua utilità è ancora più evidente alla luce del fatto che in un secondo momento l’immobile oggetto di vendita potrebbe risultare pignorato. In tal caso l’acquirente può rifiutarsi di concludere la transazione. Se il proprietario ha invece dichiarato che sulla casa non vi sono ipoteche, pur essendoci, deve provvedere a liberare l’immobile prima della stipula del contratto definitivo. In questa situazione il proprietario infatti dichiarerebbe il falso, identificando l’immobile come una casa senza vincoli.
Prima dunque di procedere ad un atto di compravendita, bisognerebbe prendersi del tempo per valutare bene ogni singolo dettaglio di ciò che si sta per affrontare. Proprio per evitare spiacevoli inconvenienti, prima del rogito va registrato un atto preliminare di compravendita (noto come compromesso). Se non si ha dimestichezza con questo tipo di contratto, si può fare affidamento sulla guida redatta da Dove.it, focalizzata proprio sul rogito. Dove.it è un’agenzia immobiliare online pluri-accreditata, che si avvale di agenti professionisti per garantire ai propri clienti una corretta valutazione dell’immobile, per poterlo vendere al miglior prezzo e nel minor tempo possibile.
Ma torniamo al caso in cui l’immobile sia pignorato ma senza opportuna dichiarazione. La Corte di Cassazione, con una recente sentenza (n. 7612 del 9 marzo 2022) ha nuovamente confermato che il promissario acquirente può rifiutare di stipulare il contratto definitivo se scopre che l’immobile da acquistare è pignorato. La sentenza giunge al termine di una diatriba alla fine della quale il giudice di merito ha dichiarato giusta la condotta del compratore. L’acquirente aveva infatti comunicato al venditore la presenza dell’ipoteca, notifica alla quale il venditore non aveva mai risposto, salvo poi diffidare l’acquirente a recarsi presso un notaio per il rogito. In questa sede si può decidere di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita a causa di inadempimento del venditore (art. 1453 del codice civile).
La vicenda però non si è risolta nell’immediato in quanto il venditore è ricorso in Cassazione, sostenendo di avere ragione. La banca, infatti, aveva dato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento sull’immobile alla data fissata per la stipula.Tuttavia, la Corte Suprema ha respinto la domanda, sottolineando che il compendio immobiliare oggetto del preliminare era risultato invece gravato da ipoteca e da pignoramento.
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