La nullità degli atti traslativi di immobili abusivi è, come noto, uno di quei temi da sempre dibattuto sia in dottrina che in giurisprudenza. Inizialmente fu la c.d. “legge ponte” (L. n. 795 del 1967) a sancire la nullità degli atti di compravendita di terreni abusivamente lottizzati. Dopo di che l’art. 15 comma 7 della c.d. legge Bucalossi (L. n. 10/1977), ha stabilito l’invalidità dei rogiti aventi ad oggetto unità edilizie completamente prive di concessione. La ratio della disposizione era individuata nell’interesse a tutelare, quanto più possibile, l’acquirente. In conformità a tale spirito normativo, la nullità derivante dalla mancanza di concessione veniva definita dalla giurisprudenza in termini di nullità relativa.
La L. n. 47 del 1985, normativa che per prima ha introdotto il principio del condono edilizio, ha sanzionato gli atti tra vivi (o di costituzione ovvero di scioglimento della comunione di diritti reali) aventi ad oggetto edifici o parti di essi privi della dichiarazione, da parte del venditore, recante gli estremi della concessione edilizia, oppure del titolo o della domanda in sanatoria con l’indicazione dei dovuti versamenti.
Disposizioni chiaramente volte ad assicurare la necessaria attenzione per l’esigenza di non paralizzare altrimenti la circolazione degli immobili.
L’impianto normativo è poi integralmente confluito nell’art. 46 del T.U. dell’edilizia, il D.L.vo n. 380 del 2001. Rispetto a questo tema due sono stati i filoni interpretativi che hanno caratterizzato la giurisprudenza di legittimità:
- a) l’orientamento più antico è quello che privilegia un’interpretazione letterale degli artt. 17 e 40 della L. n. 47/1985, in base al quale la nullità rileva soltanto sul piano formale, ossia della mera mancanza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, ovvero della domanda di concessione in sanatoria. Non assume, così, rilievo, l’irregolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico, posto che siffatto elemento ha a che fare con il tema dell’adempimento del debitore, essendo quest’ultimo obbligato a trasferire l’immobile esattamente voluto dall’acquirente;
- b) il principio della nullità degli atti di trasferimento immobiliare irregolari rispetto alla normativa urbanistica ha carattere sostanziale. Detta nullità si aggiunge, così, alla nullità comminata agli atti aventi ad oggetto immobili in regola od in corso di regolarizzazione privi dell’indicazione dei titoli concessori. Questo secondo orientamento si fonda sul principio in base al quale l’approccio formalistico più risalente rischia di produrre il risultato di impedire i trasferimenti di immobili abusivi, facendo ritenere nullo un atto relativo ad un immobile regolare (per l’assenza della dichiarazione), e per converso valido un atto avente ad oggetto un immobile totalmente difforme dal titolo edilizio ivi menzionato.
Dinanzi ad una cospicua produzione giurisprudenziale, con specifico riguardo alla portata della nullità degli atti traslativi di immobili abusivi, la seconda sezione civile della Suprema Corte con ord.za n. 20061 del 2018 aveva rimesso gli atti al primo Presidente affinché si valutasse l’opportunità di una pronuncia dirimente delle Sezioni Unite, auspicando una precisazione sulla nozione di irregolarità urbanistica, rilevante in tema di invalidità degli atti traslativi, dando rilievo anche alla distinzione tra variazione essenziale e non essenziale dell’immobile oggetto di stipula, rispetto al progetto approvato dall’Amministrazione comunale.
Con la poderosa sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, le SS.UU. pongono (almeno per ora) fine al contrasto, aderendo all’orientamento originario, ed enunciando i seguenti principi di diritto:
- a) La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 Cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.
- b) In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
La sentenza n.8230/2019 della Cassazione a Sezioni Unite è una vera e propria pietra miliare in materia urbanistica e immobiliare: di fatto, rappresenta una mappa con la quale orientarsi in merito alla commercializzazione degli immobili abusivi che ci si aspettava dallo scorso 30 luglio 2018. Qualcuno l’ha già definita la sentenza pilota sui rogiti con abusi edilizi, che stabilisce quando la violazione è sostanziale per cui il rogito è nullo oppure quando la violazione è solo formale, per cui il rogito è salvo.
Nella pronuncia si specifica che: l’edificio abusivo non è commerciabile solo se non esiste un titolo edilizio che ne abbia assentito la costruzione oppure se nel rogito venga falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio invero inesistente; se invece esiste un titolo edilizio e il manufatto è stato realizzato con variazioni (essenziali o non essenziali), l’edificio è commerciabile. Affinché il contratto di compravendita sia valido, è sufficiente che in esso siano menzionati gli estremi del titolo edilizio che ne ha assentito la costruzione.
Per la Corte Suprema, la tutela del sistema in generale deve essere assicurata dalle sanzioni che la normativa urbanistica commina per il caso della realizzazione di abusi edilizi: demolizione, ripristino della situazione anteriore all’abuso, sanzioni pecuniarie. Ad assicurare la tutela dell’acquirente dell’edificio abusivo “ci pensa” invece il Codice civile, che prevede rimedi per chi compra beni i quali presentino vizi o che non abbiano le qualità promesse o essenziali per il loro lusso.
Immobili abusivi: cosa rischia chi acquista ? Come tutelarsi ?
L’esempio è molto semplice – e può capitare a molti -: pensate di aver acquistato una casa è solo dopo aver firmato il contratto di compravendita notarile, di esservi resi conto che il precedente proprietario ha commesso un abuso edilizio.
Ovviamente neanche il notaio si era accorto dell’irregolarità urbanistica.
Che succede ? La vendita è valida o nulla ? C’è un risarcimento per il danno subito ?
Per la Cassazione, in caso di vendita di un immobile abusivo: il fatto che il rogito notarile contenga la menzione del titolo urbanistico rende il contratto valido anche se le condizioni dell’immobile, in concreto, sono diverse dal predetto titolo proprio a causa della presenza dell’abuso; la menzione della licenza edilizia consente all’acquirente di verificare se il bene che sta per comprare è conforme o meno alla licenza stessa; gli dà cioè l’opportunità di accertare l’esistenza di abusi, per cui il contratto è valido.
Ciò perché la funzione della menzione del titolo edilizio nell’atto di acquisto, menzione imposta dalla legge, non è vietare la “stipulazione di atti aventi a oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili”, ma solo “la comunicazione di notizie e (…) la conoscenza di documenti”.
In definitiva, la menzione ha “valenza essenzialmente informativa” dell’acquirente in merito all’esistenza del titolo edilizio richiamato. Quindi, in “presenza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Attenzione, però, perché l’abuso edilizio continua ad esistere, si ‘tramanda’ cioè da venditore ad acquirente. Per questo, sarà il compratore a decidere se intraprendere una causa contro il venditore e chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento (inadempimento costituito dalla mancata comunicazione preventiva dell’abuso) ed, eventualmente, anche il risarcimento del danno.
Articolo a cura dell’avvocato Vincenzo Aiello
La sentenza della Corte di Cassazione: CASS. SS.UU. 8230 del 2019
